El ser humano por naturaleza es cambiante y, de vez en cuando, le gusta probar nuevos aires que le motiven a alcanzar otros objetivos. Si bien no es algo que se presente con frecuencia, cambiar de casa es una inquietud que surge y que una vez tomada la decisión ya no hay vuelta atrás. Sin embargo, en muchas ocasiones para poder dar este paso y adentrarse en nuevos horizontes, es necesario vender la antigua propiedad para poder adquirir otra, pero, ¿sabes cuáles son los gastos al vender una casa?

De entrada, es necesario tener presente que cuando se trata de los gastos al vender una casa, estos suelen ser varios, además deben ser manejados de manera meticulosa y con sabiduría por el vendedor, sobre todo al momento de fijar el coste de la ganancia que deseas obtener por tu propiedad, esto como una manera de evitar sorpresas o malos entendidos.

Al momento de vender una vivienda entran en juego dos actores: quien está interesado en venderla y quien está interesado en comprarla. Ambas partes adquieren la responsabilidad de asumir algunos gastos dentro de los que se incluyen el pago de unos determinados impuestos. Sin embargo, en esta etapa es el vendedor quien pasa a segundo plano convirtiéndose en el encargado de cancelar la plusvalía de Hacienda (IRPF), el impuesto o plusvalía municipal, así como la cancelación de la hipoteca (de presentarse este caso), además de los gastos de notaría al vender una casa. A continuación, detallamos cuáles son esos gastos al vender una casa para que estés al día.

Los gastos de vender una casa en materia de impuestos

• Plusvalía de hacienda o IRPF. Podría considerarse como un pago de carácter obligatorio, ya que una vez que posees una casa en España y decides venderla, estás sujeto a la cancelación de tributos por concepto de IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas).

Se debe tener especial cuidado pues en caso de residir fuera de España, deberás cancelar en su lugar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. En este caso la ganancia patrimonial o, en otras palabras, el capital que queda a tu favor, se debe calcular en base a la diferencia que existe entre el coste por el que se adquirió la propiedad respecto al coste por el que se está vendiendo. Este se actualiza mediante un coeficiente que cambia en función del año en el que se adquirió la vivienda.

Existen algunos casos excepcionales donde no todos están en la obligación de cancelar este impuesto. Uno de ellos es cuando logras vender la casa por un precio menor al de compra porque significa que estarías perdiendo capital importante por lo que el tributo queda exonerado.

Otro caso es cuando optas por vender tu propiedad actual en la que debes haber residido por un mínimo de tres años continuos y el capital obtenido, por concepto de importe, se invierta para adquirir otra nueva casa. En este punto el pago debe hacerse de una sola vez o de manera sucesiva en menos de 2 años, especificando en la declaración que te amparas bajo la figura del beneficio fiscal por reinversión. Finalmente, están exonerados quienes sean mayores de 65 años.

• Plusvalía municipal o IIVTNU. Es un pago que suele pasar desapercibido, sin embargo, es de los más importantes. Se trata de un porcentaje que se cancela al ayuntamiento, en donde se encuentra la vivienda, que se calcula sobre la diferencia que hay entre el precio de venta respecto al valor por el que se compró el bien inmueble.

Para pagar este impuesto debes tener en cuenta el valor catastral de la vivienda y la cantidad de años que la vivienda viene siendo de tu propiedad. Con este impuesto hay que tener presente que hay casos donde no se produce una ganancia patrimonial por lo que no se deberá cancelar la plusvalía.

Para saber cuánto debes cancelar en materia de plusvalía deberás calcular el valor catastral del suelo, el número de años en la propiedad, el tipo de gravamen según el municipio donde esté ubicada tu vivienda y la tasa de revalorización.

• Impuesto de Bienes Inmuebles. De este tributo debe hacerse cargo el dueño de la propiedad al 1 de enero, por ejemplo, si al día 1 de enero eres el propietario, también serás el encargado de pagar el impuesto.

Debe formalizarse por escrito en el contrato privado de garantía para evitar inconvenientes. De igual forma, es posible llegar a acuerdos entre las partes involucradas o incluirlo directamente en el precio de la venta. Sin embargo, a efectos legales quien lo paga es el propietario al comienzo de año.

Cada ayuntamiento tiene su propio calendario y la mayoría opta por cobrarlo en el tercer o cuarto trimestre del ejercicio fiscal y esto puede llegar a ser engorroso si ya has vendido la casa en alguna oportunidad.

Otros gastos asociados en la venta de una casa

• Cancelación de la hipoteca. Cuando una casa tiene una hipoteca fija o variable se debe cancelar el préstamo para compensarle a la entidad bancaria lo que deja de ganar. En este punto es necesario verificar cuál es el tipo de hipoteca para conocer de primera mano cuáles son los porcentajes que deben cancelarse. Sin embargo, si te preguntas cómo vender una casa con hipoteca, también te ofrecemos algunos consejos.
• Escritura de compraventa. Podría decirse que, dentro de los gastos al vender una casa, es una opción negociable, y en la mayoría de los casos va a correr por cuenta del comprador. Cabe destacar que la ley dicta que ambas partes (el vendedor y el comprador) deben hacerse responsables por este pago, es decir, el vendedor cancela los gastos de otorgamiento de escritura pública y el comprador pagará la primera copia y las que surjan posterior a la venta.
• Certificado energético. Este documento tiene un coste promedio de 100 euros y contiene toda la información de lo referente a las características energéticas de la vivienda. Hay que resaltar que desde el año 2013 es de carácter obligatorio que las casas sean estudiadas para certificar la eficiencia energética de la propiedad antes de firmar un contrato de compraventa. De no tenerlo, el notario tiene la obligación de rechazar el trámite, quedando por sentado que la propiedad no cuenta con su visto bueno.
• Documento donde consta que los pagos en la comunidad están al día. Es muy importante porque en este paso debes estar totalmente seguro de que los pagos con la comunidad están al día. Antes de firmar un documento con el notario deberás presentarle un certificado donde queda por sentado que no hay deudas. Es un documento gratuito que puedes solicitar ante la notaría.

Una vez tengas claro todos los gastos asociados al vender una casa, y si tienes tu propiedad en Madrid, también te recomendamos leer sobre cómo saber el precio por metro cuadrado en Madrid y cómo vender tu casa rápido.