Es normal que por diversas razones las personas se vean en la necesidad de hipotecar sus viviendas. Sin embargo, cuando surge la inquietud de cómo vender una casa con hipoteca, muchos caen en el error de pensar que no tienen derecho para hacerlo, quizá porque desconocen que existe una serie de procedimientos legales que se pueden poner en marcha para lograrlo de manera exitosa.

Si eres de los que piensan que vender una casa con hipoteca es algo imposible o engorroso, en InverHouse tenemos una buena noticia… sí es posible vender tu casa y – al contrario de lo que muchos piensan – para los compradores es una excelente oportunidad.

Antes que todo, es necesario tener claro algunos datos relevantes, por ejemplo:

Cuánto fue el capital invertido para la compra de esa vivienda
Cuánto resta por pagar de la hipoteca
Por cuánto se podrá vender la propiedad a corto plazo

Responder estas 3 simples preguntas no solo aclarará algunas dudas comunes que suelen surgir al momento de vender una casa con hipoteca, sino que también te permitirá elegir la opción que más se adapte a tus necesidades. En general, estas viviendas son más llamativas porque tienen menos costes que las nuevas o las de segunda mano que no tienen cargas.

Es importante que te quedes con esta premisa: vender un piso con hipoteca puede venderse de la misma manera como si se tratara de uno que no atraviesa por esta situación.

Opciones para vender una casa con hipoteca

• Pago total de la hipoteca: Es una de las opciones preferidas y muchos la eligen porque les permite cancelar en su totalidad la deuda de la hipoteca una vez que se firma el documento de venta ante la figura de un notario.

Existen dos escenarios: vender tu casa hipotecada por un precio superior o inferior a la deuda adquirida. Te contamos los detalles para cada caso.

Cuando decides vender tu casa con hipoteca en un precio superior a esta deuda adquirida, significa que cancelarás la hipoteca justo en el momento en el que el comprador firme la escritura. Para esto es necesario que acudas a tu entidad bancaria y hagas la solicitud del Certificado de Deuda Pendiente, indispensable para estos casos.

Antes de proceder a la firma del contrato de compraventa, un notario y un representante del banco deben revisar que todos los documentos estén en regla. Una vez que el comprador te haga entrega del cheque, debes llevarlo al banco para ingresar el capital que te permita cancelar la deuda pendiente. El excedente de este pago será el que te corresponde como ganancia patrimonial y estará sujeto a los impuestos propios de la venta de la vivienda. Finalmente, quien adquirió la casa debe presentarse en el Registro de la Propiedad para ingresar el documento que demuestra que la deuda fue cancelada en su totalidad.

Al contrario de la opción anterior, cuando se trata de vender tu casa con hipoteca en un precio inferior – por ejemplo, por depreciación del mercado – las condiciones son menos favorables. Esta alternativa se elige cuando la deuda con el banco es demasiado elevada o cuando al momento de la venta del inmueble el mercado no te permite poner el precio deseado.

En este caso, igual debes pedir en el banco el Certificado de Deuda Pendiente para presentarlo al momento de la firma del documento de compraventa. Sin embargo, cuando el comprador te entregue el cheque deberás destinarlo de manera íntegra a cubrir parte de la deuda hipotecaria, la otra parte pendiente ya no estará bajo la figura de hipoteca, sino que pasará a ser un préstamo bancario nuevo con sus propias condiciones y cláusulas. En este caso, es probable que debas pagar una comisión por haber cancelado la hipoteca y otra por apertura de un préstamo personal.

• Subrogar la hipoteca: Se trata básicamente de traspasar tu deuda hipotecaria al nuevo comprador de la vivienda. Para esto, el comprador debe estar de acuerdo y el banco debe dar el visto bueno, luego de estudiar el perfil de riesgo de quien pasaría a ser el nuevo deudor para asegurarse que tendrá los medios y recursos para hacerse cargo de los pagos de la hipoteca.

Subrogar una hipoteca es una práctica que se ha puesto en marcha desde hace muchos años y dentro de sus ventajas resalta la posibilidad de ahorrarte los Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), ya que bajo esta figura quedas exento de pagar este impuesto.

Si bien al subrogar la hipoteca logras pagar el valor total del inmueble, puede suceder que quede cierto valor a tu favor, por lo que es fundamental llegar a un acuerdo con el comprador para compensar esa cantidad.

En el escenario donde el comprador pasa a tener una deuda contigo por la compra de tu inmueble toca estar muy atentos ante posibles impagos. No ocurre a menudo, pero podría darse el caso, por eso al optar por esta alternativa se debe tener presente este escenario donde no solo deberás enfrentar que el comprador está incumpliendo con su labor, sino que también el banco te exigirá el pago de la hipoteca.

• Solicitar una hipoteca puente: Quizás es una de las menos conocidas, sin embargo, es la opción ideal cuando lo que se necesita es comprar una casa de manera urgente o reinvertir en el área de vivienda cuando no has logrado vender la que tienes actualmente.

En el caso de la hipoteca puente, en lugar de pagar dos hipotecas sería una sola de manera unificada. De esta manera, el importe es menor que si se hiciera de manera separada y tendrías la obligación de vender tu piso antiguo. Al venderlo, pagarías la parte correspondiente a la hipoteca antigua y podrías formalizar la hipoteca tradicional para la nueva casa.

Ventajas de vender tu casa con una hipoteca puente

Una de las ventajas es su flexibilidad ya que las entidades bancarias suelen aprobar otra hipoteca mientras te dan un plazo largo para vender la casa que actualmente está hipotecada.

Por otro lado, es muy cómodo al no tener que pedir otra hipoteca al tiempo que te dan varios meses para poder vender tu propiedad antigua. Se deben tomar en cuenta algunos riesgos que se pueden presentar como, por ejemplo, que te lleve mucho tiempo vender tu casa y que no puedas hacerte cargo durante tanto tiempo de la hipoteca unificada.

Siempre que te enfrentes a este tipo de situación, en este caso cómo vender una casa con hipoteca, es fundamental tener claras las opciones para decidirte por aquella que sea beneficiosa para ti y para el comprador.

Otro aspecto fundamental es comprender el estado actual del mercado inmobiliario y que tomes tus decisiones con cautela y precaución, revisando todas las cláusulas antes de firmar algo de lo que te puedas arrepentir más adelante.

Recuerda que InverHouse también es una opción válida si buscas vender tu casa de una manera rápida y sin mucho papeleo. Consulta cómo vender tu casa con nosotros.